【房地产】通过企业“合并”实现房地产转让，5大税收全梳理！

税法定义：

合并是指两个或两个以上的企业，依据法律规定或合同约定，合并为一个企业的法律行为。合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。

吸收合并是指两个以上的企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续(对此类企业以下简称“存续企业”)，被吸收的企业解散。

新设合并是指两个以上企业并为一个新企业，合并各方解散。

兼并是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为。

01增值税

根据财税〔2016〕36号文附件2第一条第(二)项规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

02土地增值税

根据财税〔2015〕5号文第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

03契税

根据财税〔2015〕37号文第三条规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

04印花税

根据财税[2003]183号文第一条第(二)项规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。第三条规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

05企业所得税

根据财税[2009]59号文第六第二款第四项的规定，可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。

根据国家税务总局2010年第4号公告第二十六条作了进一步规定，《通知》第六条第(四)项所规定的可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额，是指按《税法》规定的剩余结转年限内，每年可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额。

从上述可以看出，这个可以弥补的亏损限额是每年可以弥补的限额，但不能超过被合并企业的亏损弥补期限(5年补亏期)。不过有些税务机关可能有不同的理解，实务中要多和主管税务机关沟通。